持ち家を高く売る。土地を相場より高く売る方法とは?

持ち家以外の不動産を売る【土地を高く売るには?】

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土地を高く売る方法とは!?

 

こちらでは持ち家を高く売る方法を紹介しました。

 

今回は持ち家以外の不動産、「土地」を高く売る方法をまとめて見ました。

 

まず、あなたの所有不動産の中に「土地」はありますでしょうか。
戸建てやマンションに比べて、持ち家以外に土地を所有している方は少数派と
言えます。

 

そしていざ土地を売ろうと思っても、持ち家と同様にどうすれば高く売れるのか?
経験がなければよく分からないのではないでしょうか。

 

持ち家を高く売る為には主に建物の印象をアップさせることを紹介しましたが、
建物がない土地等を高く売る方法もありますのでさっそく紹介します。

 

 

やはり見た目が一番

 

今、あなたが売ろうとしている土地はどのような状態でしょうか。

 

@一般的に相続等で取得したのものなどで築年数が非常に古い、古家が
建っている土地、通称「古家付き土地

 

A土地の上に建物がない空き地、いわゆる「更地

 

B手つかずの自然の状態、いわゆる山林等

 

 

まず@の場合です。

 

古家付きの住宅は固定資産税の軽減があるので、おそらく使っていない建物で
あっても建物を残している場合がほとんどです。

 

この古家付きの土地を高く売る方法として3つあります。

 

古家をスーパーリフォーム、建て替えをして売る

 

   すぐには住めないような築年数40年以上の木造の家などを全面リフォーム、
   または建て替えをして、新たに建売住宅として売り出す方法です。

 

   当然土地を高く売るためとは言え、1000万円単位のリフォーム、建築費用が
   かかります。しかしバリアフリー化した耐震性のある住宅であれば要件があり
   ますが、30万円〜50万円の補助金や、住宅ローンの金利優遇も受ける
   ことができます。

 

   新しい建物に替えて建売住宅として売り出すことで、中古不動産を探している
   買主に加えて、新築住宅を探している買主にも訴求することができるので、
   より高値で土地が売れる可能性が広がります。

 

   参考→エコ住宅 建て替え補助金

 

 

更地にして売る

 

   既存建物の解体費用はかかりますが、土地を更地にすることで、買主さんが
   すぐに建築工事がしやすく、土地の全体も見る事ができ、キレイに見えるので
   古家付の土地よりもイメージが大幅にアップします。
   イメージがアップすることで土地が高く売れる可能性が高まります。

 

   また、なぜ巷に古家付きの土地が多数流通してえいるかと言うと、実は更地に
   するとデメリットが1つあるからです。

 

   更地にするデメリットは「固定資産税」の増額です。土地を所有していると必ず
   掛かる税金ですが、この維持費である固定資産税が上ってしまうのです。

 

   古家付き住宅は現在土地に建物があることで固定資産税の軽減が受けられ
   ますが、更地にするとその軽減の適用がなくなるので固定資産税が高くなって
   しまいます。

 

   ただし、ここで裏ワザがあります。
   固定資産税は1月1日現在の所有者に課税されるので1月1日以降に建物を
   解体し更地の状態で12月31日までに売ることができれば、軽減のない固定資産税は
   買主に請求されることとなり、軽減なしの税金を払わずに済みます。

 

古家付の土地として売る

 

   こちらが一番簡単な方法です。古い建物があるので、所有していても固定資産税の
   軽減が受けられるので、多くの不動産がこのような空き家の状態で放置されています。

 

   この空き家問題については、防犯上や火事による被害の懸念があるため、近年
   空き家付きの建物であっても固定資産税の軽減が受けられなくなる措置が進んで
   います。

 

   古家付土地のデメリットは通常新しくはない建物が建っている為に、土地全体の
   イメージがしにくい為、土地が実際より狭く見えてしまう場合が多々あります

 

   その解決法としては、法務局で地積測量図、公図を取り、買主の案内時に現況の
   土地と合わせて図面で敷地境界のポイントを明示して説明することです。

 

   案内時の手間はかかりますが、図面は仲介不動産業者が取得し、しっかりと
   案内するように依頼をすることが重要です。その為にも不動産業者選びは慎重に
   行いましょう。

 

以上3つの売り方がありますが、土地を一番高く売るにはどの方法が良いでしょうか。

 

この答えはあなたの所有不動産、土地の立地、面積、建物、周辺環境などの状況に
よりますが、一般的にはB、もしくはAがおすすめです。

 

Bのメリットは売主として一番ラクで、建物を取り壊すか、リフォームして利用するかを
買主さんに任せることで、初期の費用負担なしで土地を売る事ができるという点です。

 

Aは更地にしてから1年弱の売却期間があるので、土地の広さ、売買代金の大きさに
よりますが、建物を解体して土地をキレイに見せることができるので、特に初めて不動産を
購入する方でもイメージがしやすく
、印象も良くなり、その結果として土地を高く買って
頂ける可能性が高まるからです。

 

いずれにしても、土地を売る場合は持ち家を売る時に比べて、売主が手を加えられる
部分が少ないので、売り出し価格をいくらにするかが重要になってきます。

 

土地をより高く売るためには、持ち家の売却活動と同じように、信頼のおける登録
不動産業者による不動産一括査定で査定金額を比較することから始めます。

 

そして土地の場合は特に大手不動産業者だから高く売れる言うより、査定金額と
ともにその売り出す土地の近くの不動産業者であったり、近隣の土地を売った実績
があることなどあなたの土地の特性を知っている不動産業者を中心に比較しましょう。

 

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Aの場合

 

   Aの場合は上記の「更地にして売る方法」と同じになります。

 

 

Bの場合

 

   山林等の土地を売却する時は通常の土地に比べて取引が少なく、特殊である為
   売却価格がすぐには出ないケースもあります。

 

   その中で一番高く売るには山林の隣地の土地所有者に買って頂くことです。
   山林の評価は通常の土地面積だけではなく、土地の高低差、土地に生えている
   樹木の種類、量、管理状態、そして道路状況など複雑です。

 

   その為、売却予定の山林と道路がつながっている隣地の土地所有者であれば、
   隣地の山林を購入するメリットがあるからです。

 

   いずれにしても、山林の場合も不動産一括見積を利用して、山林の売買経験
   がある会社、所有する山林の地域を担当している不動産業者などの査定金額を
   比較して売却の相談しましょう。

 

最初のステップ

 

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5つのポイントとは

 

@まず最初にすること【相場を知る】

 

A信頼できる業者を選ぶには

 

B売却スケジュールを立てる

 

C売却価格の考え方

 

D持ち家の魅力アップで高く売る

 

 

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