売れない持ち家を高く売る方法。実践テクニックとチェックポイント。

売れない持ち家を高く売る方法とは【売れない理由と解決策】

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売れない持ち家を高く売る方法とは?売れない理由とその解決策とは?

 

持ち家や相続した土地を1年近く売りに出しているがなかなか売れない。そのような話をよく
聞きます。

 

中古市場で持ち家が売れない原因は、ずばり価格です。価格が安ければ大抵の不動産は
売れます。

 

価格を下げていけば、その不動産と価格のバランスを見て、魅力を感じた買主さんが見つかる
はずです。

 

その他、持ち家が長期間売れない原因があるとすれば、もともと違法な物件である場合や
後から違法な物件になってしまった場合です。

 

初めから自ら進んで違法な物件を買う人はいないと想定して、違法な物件を今所有している人の
大半は古い建物付きの土地や、買う時に悪徳不動産業者に騙されて、違法性を知らずに購入
してしまったケースです。

 

不動産用語でこれらの違法な物件を違法物件、当初は違法ではないが、法改正等で違法になって
しまった物件を既存不適格物件と言いいます。

 

これらの物件は違法性があるため、いざ売る時となると単純な市場価格ではなく、違法性を理解
している限られた買主さんのみがターゲットになるので、短期間では売れず売るのに苦労します。
最後は価格をかなり下げる事でしか、解決しないでしょう。

 

ちなみに、なぜ違法性のある物件が売れないかと言うと、例外を除いて銀行の融資が利用できない

からです。違法性のある物件は銀行から担保価値がない、低いと判断されてしまうからです。

融資が利用できないとすると、現金決済しか購入方法がなければ、おのずと買主さんが少なく
なり、流動性も低くなります。

 

つまり違法性のある物件は銀行からの融資が付かないため、資産価値が極めて低くなり価格を
かなり下げなくては売れません。

 

上記のような不動産は特殊な例として、一般的に売り出している持ち家や土地が長期間売れない
理由は何なのか?整理してみましょう。

 

価格が高いこと以外で持ち家が売れない理由とは?

 

物件認知度が低い

 

仮に1年間中古市場に売り出していても、なかなか売れない場合はそもそも売り出し物件が
周辺や購入者層に認知されていない場合があります。

 

具体的には広告をやっていない、もしくは広告量が少ないと言った広告に問題がある場合です。

 

不動産の広告は近隣に認知してもらうための宅配、ターゲットを狙った新聞折り込みチラシ
広域向けのインターネットがあります。

 

今の時代、インターネット広告は必須だとしても、紙媒体のチラシ類はネット広告に比べて
費用もかかるため、成功報酬である仲介不動産では継続して広告をすることはせず、
最初だけしか広告をしない場合もあります。

 

このような広告不足が原因の場合、不動産業者にお願いして、定期的にチラシを撒いて
もらいましょう。

 

また、広告のはいかがでしょうか?
広告に載っている持ち家、土地の写真が暗かったり、角度が悪かったり、持ち家の場合、
間取り図面が小さくてアピール不足等が考えられます。

 

広告の質、内容に問題がある場合は、不動産業者に広告、チラシのサンプルをもらい売主が
チェックすることで解決
します。

 

第1印象が勝負

 

また売れない持ち家、土地の外観、見た目はいかがでしょうか?マンションであれば、玄関周り、
戸建であれば外観がかなり重要です。特に戸建の場合は買主さんは密かに外周りだけでも
見学に来ている場合があります。

 

また築年数が古いなどは仕方がありませんが、植木や外部倉庫、駐車場の周りは散らかって
いませんか?買主さんにとっても高い買い物なので、どんな売主なのかもチェックされています。

 

持ち家が売れないからすぐにリフォームは勧めません。しかし、売り出してあまりにも、長い期間
売れない場合は外観、外壁だけでも、買主の第一印象を良くするためにリフォームをする検討の
余地はあるかもしれません。

 

媒介契約を見直す

 

これは特に盲点です。今、不動産業者と結んでいる媒介契約は一般媒介契約ではない
でしょうか?

 

一見、一般媒介契約は複数の不動産業者と同時に契約することができるので、沢山の業者に
広告してもらい、買主の裾野を広げることで持ち家が高く売れそうです。

 

しかし一般媒介契約には落とし穴があります。一般媒介契約では買主は複数の不動産業者と
契約を結ぶことができます。その反面、不動産業者としては一般媒介契約の場合、専任媒介
契約と違い、もしも売り出し中に他の不動産業者にその物件を売られてしまった場合には
手数料が入って来ない仕組みのため、専任(専属)媒介契約で結んでいる物件に比べて、
優先順位が低くなり、あまり積極的に広告を実施しない傾向があるからです。

 

不動産業者としても、一般媒介契約でライバルと競争するよりも、専任媒介契約で窓口と
して指定してもらった方が営業担当もしっかりと付けて、売り出す物件を売り切る意識も高く
なります。

 

媒介契約の種類についてはこちらへ→持ち家売却時の媒介契約の違いとは?

 

つまり一般媒介契約で複数の不動産業者と契約するよりも、信頼できる会社と専任、
専属専任媒介契約を結んだ方が、不動産業者は必ず手数料が入るので、さらに一生懸命
広告をして売却活動に力を入れてくれます。

 

長期間持ち家、土地が売れない時の解決策として、不動産仲介業者との契約を見直したり、
場合によっては不動産仲介会社自体を変更することも必要かもしれません。
どうしても不動産業者によって得意なエリア、得意な物件がありますので、目安として1年間
持ち家、土地が売れない場合は不動産仲介業者を選び直すことで、売却が成功する可能性
が広がります。

 

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