共有名義の持ち家、土地を売る方法とは?

共有名義の持ち家、土地を売る【共有名義のメリット、デメリット】

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共有名義の持ち家、土地とは?

 

共有名義とは、1つの不動産(持ち家、土地)を買う時に1人ではなく、複数の人が出資して
購入する場合等に使います。この持ち家、土地のそれぞれ出資した割合に応じて、持ち分を
決定し、出資者の名義にて不動産登記することを共有名義(登記)と言います。

 

代表的なケース

 

@共働きで、夫婦で住宅ローンをそれぞれ組んで共有名義にする。
A主人は住宅ローンの金額分の持ち分を持ち、奥様は頭金の現金を出資して持ち分を持つ。
B住宅ローンを組めない年齢の親が現金の一部を出し、残りを子供が住宅ローンを組む。

 

例 @の場合

 

物件価格  土地建物込み 5,000万円

 

本人    住宅ローン  4,000万円
奥様    頭金(現金) 1,000万円

 

上記持ち家、土地の出資割合(持ち分)は 本人4/5、奥様1/5 になります。
また、共有名義の持ち分とは、この持ち家、土地の広さを4/5、1/5ずつ持っている訳では
ありません。
あくまでも1つの持ち家、土地の所有権等の権利を出資割合に応じて、お互いに
持っている状態です。持ち家や土地の敷地内に持ち分の境界線がある訳ではありません。

 

共有名義のメリット、デメリット

 

ではなぜ共有名義にするのでしょうか?共有名義のメリット、デメリットを挙げてみます。

 

共有名義のメリット

 

ローン控除で得をする

夫婦や親子で1つの持ち家に対して住宅ローンを2本組む場合は、それぞれ住宅ローン控除を
使うことができます。

 

物件価格  土地建物込み 5,000万円
本人    住宅ローン  3,000万円
奥様    住宅ローン  2,000万円

 

このケースで本人、奥様が住宅ローン控除の要件を満たしている前提ですが、住宅ローン
ローン控除の控除金額は、年末の借り入れ残高の1%、1年間で最大40万円です。

 

だたし、上記の共有名義のケースでは、2人合わせて最大50万円の住宅ローン控除が
受けられる可能性があります。このように夫婦2人でローンを組み共有名義で購入
することでローン控除で得をするメリットがあります。

 

3,000万円控除で得をする

2人の共有名義で持ち家、土地を取得した場合、購入、取得した金額よりも、該当の
持ち家が高く売れて譲渡所得がある場合、3,000万円までの譲渡所得に対して課税が
免除される3,000万円控除がそれぞれ使えます。

 

つまり譲渡所得の控除枠が共有名義にすることで3,000万円ではなく、6,000万円まで
広がります。このケースは稀だと思いますが、持ち家、土地を売った譲渡所得が、
3,000万円以上ある場合は共有名義にメリットがあると言えます。

 

このように共有名義にすることで税金の控除を最大限受けることができる等、金銭的な
メリットがある
と言えるでしょう。

 


  共有名義にて3,000万円で購入した持ち家、土地が8,000万円で売却できた場合。

 

条件
取得費は200万円
売った際の費用は400万円
※減価償却等は考えない。

 

8,000万円-3,000万円-(200万円+400万円)-6,000万円0円
(売却金額)(取得金額)  (取得費)     (控除)

 

もし単独名義で3,000万円控除のみ適用だとすると、課税所得が1,400万円となり、
所有期間によって39.21%〜20.315%の税金がかかってしまいます。
共有名義にすることで、税金の控除を最大限利用できることが共有名義のメリットです。

 

共有名義のデメリット

 

共有名義の持ち家、土地すぐに売れない?

共有名義の持ち家、土地を売る場合には共有者全員の了承が必要になります。
夫婦2人であればそれほど問題ありませんが、相続した持ち家、土地で共有者が4、5人
いるケースもあります。その場合は全員の了承を得るには時間、労力がかかり、1人でも反対
する人がいる場合は、最悪その持ち家、土地が売れないという自体にもなります。

 

離婚した場合に持ち家を売らなくてはならない?

住宅ローンを組んで持ち家を買った場合、離婚することとなった時にその持ち家の持ち分に
応じて持ち家を物理的に分割することはできません。

 

したがって、どちらかが相手の持ち分を買い取るか、持ち家を売却してその代金を分配する
ことになります。共有者の1人が現金でもう片方の持ち分を買い取るケースは少なく、不動産
買い取り業者に買い取ってもらうケースもあります。ただし、一般的には持ち家を売却すること
がほとんどと言われています。

 

共有者が亡くなった場合は要注意?

共有者の1人が万が一亡くなった場合にも注意が必要です。共有者が亡くなった場合、
その持ち分は相続の対象となります。
相続人があなた1人であれば問題ありませんが、相続人が複数いる場合は遺産分割協議書
を作成し、相続人で持ち分を相続するか、持ち分を買い取るなど協議が必要となります。
持ち分を複数で持てば持つ程、権利関係が複雑になるので、共有持ち分を持つ際には注意が
必要です。

 

共有名義のデメリットとしては、権利を複数の人が持っている場合にすぐに「売る」などの
意思決定が遅くなるので、流動性が低く
なってしまうことが挙げられます。

 

共有名義の注意点

 

このように共有名義にはメリット、デメリットがあるため、出資割合等を含めて、持ち家、土地の
購入時、相続時には判断は必要です。

 

また、注意点としては本来は共同で出資しているにも関わらず共有名義にせずに持ち家、
土地を取得した場合は、持ち分を譲った方から譲られた方に「贈与」が行われた事になって
しまい「贈与税」等の対象になります。

 

共有名義には税金も絡んできますので、持ち家、土地の所轄の税務署、または国税庁HPにて
内容を確認の上ご利用ください。

 

国税庁HPはこちら

 

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