持ち家を売る税金【特定の居住用財産の買換え特例】

持ち家を売る税金【特定の居住用財産の買換え特例】

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特定の居住用財産の買換え特例の要件

 

持ち家を「売る」「買う」する時に税金の問題が必ず付いて回ります。
しかし、持ち家を売り、新しい持ち家を購入して住み替えた際に特定の要件を満たせば、
譲渡所得があっても課税されない税金の【特例】というものがあります。

 

この税金の特例は残念ながら、税金が免除される訳ではありませんが、課税を先延ばしに
出来る課税の繰り延べの制度です。

 

もちろん将来持ち家、マイホームをさらに住み替えるために売った場合、その売却金額に
よってはまとめて課税される可能性もあります。

 

この特例は「特定の居住用財産の買換え特例」と言います。

 

あなたが持ち家、マイホームを売った金額よりも、次に買った住み替え先の持ち家の金額が
高ければ、譲渡所得にかかる税金を先送りできる特例です。

 

まず、この特例を使うためには、以外の定義に当てはまる持ち家でなければいけません。
持ち家、マイホームの定義と特例の要件を確認してみましょう。

 

持ち家、マイホーム 4つの定義

 

  1. 今現在、自分が主として住んでいる自宅を売ること。
  2.  

  3. 住まなくなった以前の持ち家を売る場合は、住まなくなってから3年目の

    年末までに売ること。

  4.  

  5. 以前住んでいた家の建物を取り壊した時は、住まなくなってから3年目の

    年末以内の期間であり、建物を取り壊した日から1年以内にその土地を売る
    ための売買契約をすでに結んでいること。

  6.  

  7. 単身赴任や転勤で本人が住んでいない場合でも、本人の家族が住んで

    いた持ち家であること。

 

特定居住用財産の買い替え特例〜6つの要件〜

 

  1. 持ち家を共有名義にしている場合、共有者の持ち分の範囲内で各個人で適用が

    可能。

  2.  

  3. 住宅ローン控除と一緒には使えない。どちらかを選択して適用。
  4.  

  5. 持ち家を売る相手が、妻、子をはじめ生計を共にしている家族や同族の法人、

    特別な関係者等ではないこと。

  6.  

  7. 持ち家を売った年の1月1日の時点で、建物、土地共に所有期間が10年を超え

    ていること。所有期間が10年であり、実際に住んでいた期間は問わない。

  8.  

  9. 連続した年でこの特例は適用できない。過去2年間に特例を使っていないこと。
  10.  

  11. 持ち家を売った売買金額が1億円以内であること。

 

以上6点が「特定の居住用財産の買換え特例」を受けるための要件となります。
1番大きなポイントは持ち家の所有期間です。

 

もしあなたの持ち家の所有期間が9年目であれば、この適用に当てはまるように持ち家を
売るタイミングを調整することも検討すると良いです。
また、所有期間がカレンダー上で10年目であっても、10年目の起算日等の注意点もある
のでよく確認しましょう。

 

買い替え資産 4つの要件

 

「特定居住用財産の買い替え特例」を利用するためには、売った家の要件に加えて、新しく
 買う持ち家にも4つの要件があります。

 

  1. 持ち家を売ってから、次の持ち家を買う際の取得期限があります。持ち家を売った年

    の前の年の1月1日から持ち家を売った年の年末まで。※税務署の了承を得られれば、
    1年は延長可能。

  2.  

  3. 建物の床面積は50平米以上、土地の面積は500平米以下。
  4.  

  5. 入居のタイミングは持ち家を買った日から、翌年の年末まで。持ち家を売った次の年

    に持ち家を買った場合は翌、翌年の年末まで。

  6.  

  7. 次の持ち家の築年数は、耐火建築物マンションなどは25年以内。また、新耐震基準

    に適合しているものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している建物等。

 

特例適用を具体例で見る

 

相続で親の家を譲り受けた本人がその持ち家を10年以上住み、平成28年3月に4,000万円で
売り、5,000万円の持ち家を買って住み替えた場合。

 

条件
    取得費は不明
    売った際の費用は300万円  ※減価償却等は考えない。

 

譲渡所得の計算

 

 4,000万円【売却金額】-(4,000万円×5%【取得費】+300万円【売却費用】)
 =3,500万円

 

 この譲渡所得3,500万円に対して、本来所得税、住民税あわせて20.315%の税金が
 課税されますが、特例を使うことで約700万円相当の税金を繰り延べすることが
 できます。

 

 ※今回3,000万円控除は使わない前提です。
  3,000万円控除についてはこちら→持ち家を売る税金【3,000万円控除の特例】

 

 

上記のように【特定の居住用財産の買換え特例】は適用要件等が複数ありますが、住み替えに
は非常に有利な税制です。持ち家の所有期間が10年を超え3,000万円を超える譲渡所得が
予想される方はぜひご検討ください。

 

なお、こちらの税金の特例には期限があります。最新の税制、詳細は必ずは持ち家最寄りの
税務署、以下のページで必ずご確認の上、ご利用ください。

 

  →国税局 タックスアンサー

 

 

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