持ち家税金【取得費の算出】売買契約書を失くしたら売れない?

持ち家を売る税金〜取得費〜【売買契約書を失くしたら売れない!?】

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持ち家を売る税金【取得費が分からない場合の解決法!?】

 

持ち家や土地を売った際の譲渡所得の計算で、持ち家の取得金額は売買契約書で通常は
確認します。

 

ところが大切な持ち家、土地の売買契書を失くしてしまった場合は、当初の取得金額が分から
なくなり、「まさか持ち家や土地が売れなくなってしまう?」と不安になります。

 

しかし、安心してください。

 

持ち家、土地の売買契約が無くても、売れますし譲渡所得の計算も出来ます。

 

そもそも、あなた自身で買った持ち家であれば売買契約書があるのが普通ですが、実は
相続や贈与で持ち家や土地を譲り受ける場合は売買契約書がないことは多々あります。

 

また、持ち家の取得費には持ち家の土地、建物だけではなく、購入時の仲介手数料やリフォーム
など追加した費用も含めることが出来ます。

 

そのような時、取得費を知るために次の方法があります。

 

持ち家、土地の取得費の算出方法

 

持ち家、土地の取得費の算出方法はいくつかありますが、最も簡単でメジャーな方法は
概算法と実額法の2点です。取得費を算出し大きい金額を選択します。

 

概算法

 

  取得費=譲渡収入金額×5%

 

  こちらは最も簡単です。持ち家や土地を売却した譲渡収入金額に一律5%をかけて
  概算を算出します。一般的には実額法よりも取得費の金額が少なくなるので、使用
  する機会は稀です。

 

実額法

 

  取得費=実際に取得にかかった費用の合計金額−建物の減価償却費相当額

 

  持ち家の購入時の土地、建物金額、仲介手数料、リフォーム費用など実際に取得に
  かかった費用を合計した金額から建物の減価償却費相当額を控除した金額となります。
  一般的には先程の概算法より、取得費の金額は大きくなります。減価償却費については
  次で詳しく解説します。

 

減価償却費の計算方法

 

減価償却とは、会計上の言葉で、建物などの固定資産を取得した際に、時間の経過や使用
により価値が減少すると考えて、取得費用をその耐用年数に応じて費用計上していく事です。

 

持ち家の場合は建物が該当します。新築で建てた建物も10年後に売る時に、新築時の価値
ではなく、経過年数に応じて減価(価値が低下)しているので、その現状の価値を譲渡損益の
計算する上で、算出するという事です。

 

さっそく減価償却費ですが、一般的な計算方法として定額法と定率法の2つがありますが、
現在は届け出をしない場合は定額法となっており、定額法を紹介します。

 

  • 減価償却の計算式(定額法)

 

  減価償却費=建物購入金額×0.9×償却率×経過年数

 

例 
   平成20年3月に木造の一戸建の持ち家を購入して、平成28年4月に
   売却した場合  

 

   建物床面積100平米
   土地建物金額(税込)  50,000,000円
   建物金額        20,000,000円

 

 

   減価償却費=建物購入金額×0.9×償却率×経過年数
         20,000,000円×0.9×0.031×8=4,464,000円

 

   つまり、平成28年時点では建物価値は20,000,000円⇒15,536,000円になっている
   ということです。

 

法定耐用年数表(定額法)

 

建物の構造

居 住 用

(持ち家、セカンドハウス)

事 業 用

(賃貸マンション等)

耐用年数/償却率

耐用年数/償却率

木造

33年/0.031

22年/0.046

軽量鉄骨

40年/0.025

27年/0.038

鉄筋

鉄筋コンクリート造

70年/0.015

47年/0.022

 

譲渡費用に含まれるもの

 

譲渡費用とは、持ち家、土地を譲渡した際にかかった経費のことを言います。
代表的な譲渡費用に当てはまる項目です。

 

  1. 土地、建物を売るために支払った仲介手数料
  2. 登記費用
  3. 印紙代
  4. 建物を取り壊した場合の費用
  5. 土地の売却等でかかった測量費用
  6. 立ち退き料
  7. 借地の場合等の名義書換料

 

持ち家(土地と建物)を売却する際の建物価格が分からない時は?

 

購入した際の売買契約書に土地、建物の割合が明記されていないものもあります。
その際は建物を以下の方法で求めることができます。

 

@売買契約書の消費税金額から逆算する方法(平成元年4月1日以降)

 


  合計 
     平成20年3月に木造の一戸建て購入  

 

     建物床面積100平米
     土地建物金額(税込)  50,000,000円
     消費税金額         1,000,000円

 

消費税導入後の持ち家取得

 

※消費税は購入時の税率で計算します。

 

 消費税  3%  平成元年から平成9年3月31日
 消費税  5%  平成9年4月1日〜平成26年3月31日
 消費税  8%  平成26年4月1日〜

 

 

 建物金額=消費税÷消費税率(3〜8%)+消費税

 

 例の場合 平成20年3月の為、税率は3%

 

 建物金額=1,000,000円÷5%+5%=21,000,000円

 

 土地金額=土地建物金額−建物金額
     =500,00000円−21,000,000円=29,000,000円

 

 

消費税導入前の場合

 

標準建築単価による方法

 

 標準建築単価×建物の床面責(平米)=建物の取得金額

 

 例の場合 平成20年3月木造の一戸建ての為、標準建築単価は
      156,000円

 

 建物金額=156,000円×100平米=15,600,000円

 

 以上になります。

 

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当然実際の建物金額が分かればいいのですが、分からない時は上記の2つの概算の計算に
より、建物金額を算出することができます。

 

その他の方法としては、地価公示価格を用いて土地の金額を算出し、残りを建物金額と
する方法や、固定資産税評価額の比率を用いて計算する方法もありますが、一般的には
@、もしくはAの方法で算出することがほとんどです。

 

万が一、あなたも売買契約書を紛失してしまった場合はこちらの算出方法を参考にして
ください。

 

 

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