持土地を売る時の注意点とは?「公簿売買」と「実測売買」

土地を売る時の注意点!?「公簿売買」と「実測売買」

土地を売る時の注意点とは!?

 

持ち家を高く売るためには、不動産一括査定サイトを活用して、複数の不動産業者からの査定を比較して売り出し価格を決定します!

 

では、「土地」だけを売る際も一括査定サイトを利用できるのでしょうか?

 

結論は「土地」だけでも不動産一括査定サイトで査定金額を出し、売り出し価格の目安を
知ることができます。

 

 

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査定金額ももちろんですが、「土地」の場合、その土地の近くの地域等で販売実績が豊富な不動産業者が望ましいです。

 

なぜならば、「土地」だけの売買は一見して土地付き建物やマンションよりも、目の前に
ある土地の取引であるため簡単に見えますが、実は取引上注意点があります。

 

そのため、土地取引の慣れた不動産業者か、あなたの土地をよく理解している物件の
近くの不動産業者が良いかもしれません。

 

土地取引【契約後のトラブルを避けるためには!?】

 

土地を売った後にトラブルになることがあります。
それは土地売買には「公簿売買」と「実測売買」という2つの売買方法があるからです。

 

もちろん建物付きの不動産取引でも同じように2つの取引の仕方がありますが、土地だけ
の取引では売買契約後に特にトラブルになる可能性があるので、注意が必要です。

 

土地を売るにあたって売主として不動産の基礎知識を身に着けることで、トラブルを回避
できます。

 

公簿売買と実測売買とは?

 

公募売買とは公募「登記簿謄本に記載の面積」をもとに売買契約を行う方法です。それに
対して「実測売買」とは実際にその土地の面積を測量し、面積を確定をしてから買主に引き
渡す取引を言います。

 

昨今では一般的な土地付き建物や土地の売買において、ほぼ100%がこの「公簿売買」とも
言われています。

 

そして公簿売買の場売、トラブル防止のために売買契約書には次の文言が入っています。
「この物件に関する売買対象面積は表記上の面積とし、実測面積との差異が生じたとしても
売主・買主双方とも売買代金の精算や請求等の意義を申し立てない。」
というような売買契約書上の面積と実測面積が違う場合の代金精算の有無から、精算方法
などの注意事項を明記しています。

 

しかし、契約時に土地の売買に慣れていない不動産業者は買主にきちんと説明をしていない
ケースがあり、トラブルになる可能があるのです。

 

「公簿売買」に対して「実測売買」は土地の面積の確定測量のために測量士を入れ、隣地の
土地所有者の達立ち合いが必要となりますが、土地の境界をしっかりと確認し、土地の実測
面積が確定できます。

 

しかしその手間と時間が必要となり費用もかかるため、取引の正確性では公簿売買を上回って
いるにも関わらず、最近では手軽な取引である書面上での面積に基づいた「公募売買」が
が大半を占めているのです。

 

確定測量のススメ

 

ではなぜ公簿売買で契約後にトラブルが発生するのでしょうか?

 

それは測量技術と不動産業者の説明不足が原因です。

 

今でこそ、レーザー等の機器を使った測量がメインですが、つい10年程前までは土地の面積を
測量する際に、現場で棒にひもを付けて測量地点を結び、目視で測量をしていました。

 

そのため、天候や目視の確認の為、数回測っても同じにはならず、多少の誤差もありました。

 

この測量の誤差が小さければそれほど問題にはならないのですが、土地だけ先に取得し、その
土地の公簿面積ギでリギリ建てられる建物を建築しようと設計した際に、トラブルが発生
するのです。

 

土地に建物を建築するためには、建築基準法に準じた祖の土地の「建ぺい率」を守って建築
面積を決めなくてはいけません。その時、建築主として土地を有効利用するために、なるべく
目一杯大きな建物を建てたいと考える人が大多数です。

 

その際に土地の公簿面積を信じて、建ぺい率ギリギリで建築しようと設計していて、いざ土地を
実測してみたら、公簿面積より小さく、設計中の建物が入らない!という事実が発覚します。
土地を売った後にこの手のトラブルが後を絶ちません。

 

もちろん、売買契約前に不動産業者が買主にきちんとした説明をすることが重要ですが、この
様なトラブルを回避するために、売主として、持ち家や土地を売る際は費用は掛かりますが、
後々考えて測量士を入れて実測することをおすすめします。

 

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