持ち家売る税金について【知らないと損をする!?】
持ち家を売る時にかかる税金とは?
持ち家と税金は切っても切れない関係にあります。.
持ち家を何らかの理由で売る場合、せっかく売却して現金化できたと思っても
単純に売却代金がすべて手取りとして売主に入ってくるケースは限られています。
なぜならば、持ち家を売る際に手にする売却代金に関して税金がかかってくる場合が
ほとんどだからです。
では持ち家を売った時にどのような税金がかかってくるのでしょうか。
持ち家の売却にかかる税金は売却した際の損得、つまり譲渡損がある売却か、譲渡益が
ある売却かによって異なっています。
譲渡益が発生した場合
持ち家を売って、売却代金から必要経費を引いた後、譲渡益(儲け)が発生した際は
あなたの収入に不動産所得として加算しなければいけないので、一定の控除を超えた所得に
関して確定申告が必要になり、追加で税金(所得税)を納めなくてはいけないケースがあります。
また、売却によって所得が増えた際は、所得税以外にも翌年の住民税が上昇します。
譲渡損が発生した場合
では反対に残念ながら持ち家を売って譲渡損(損失)が発生した場合の税金はどのような
ものがあるのでしょうか。
譲渡所得が3000万円以下の場合や持ち家を購入した価格よりも大幅に安く持ち家を売った
場合なども所得税の還付が受けられる特例にあてはまるケースがあるので、こちらも確定申告が
必要な場合もあります。
持ち家を売る際に受けられる所得税の還付の特例とは決められら時期の売却であるとこや、
居住用財産の3000万円の特別控除、軽減税率の特例、買い替えの特例などそれぞれ特定の
要件があります。
これらの税金の特例は譲渡損ではなく譲渡益が発生している場合でも参考にすることメリットが
ある場合もあります。
持ち家を売る時の税金は所有期間の把握が重要
ちなみに持ち家を売る場合にかかる所得税や住民税などの税金は、その持ち家の所有期間
によって異なります。
持ち家の所有期間の区別と適用可能な特例
期間 |
5年以下(短期) |
5年超(長期) |
10年超(長期) |
---|---|---|---|
居住用 |
短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
居住用 |
・10年超所有軽減税率の特例 |
||
非居住 |
短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
税務上の所有期間の起算日
持ち家の所有期間は持ち家を売った年の1月1日で5年を超えていなければ、長期譲渡
にはならないので注意が必要です。
例
平成23年6月1日に買った持ち家を、平成28年の6月2日に売った場合は、
長期譲渡にはなりません。
平成29年の1日1日以降であれば税務上の所有期間が5年超になり、
長期譲渡が適用されます。
持ち家を売るの際の税金を確認するためには、まずはあなたの持ち家の所有期間を正確に
把握し、どの程度の税金がかかるのかという事も、売却の前に確認しておく必要があります。
以上のことからも持ち家を売って譲渡益、譲渡損が出た場合は税金がかかる、かからないに
関わらずあなたの持ち家の管轄の税務署に相談し、必要であれば忘れずに確定申告しましょう。
税務上の住居期間と建築年数
持ち家の居住期間は、実際に住民票を移転して入居してか、新しい家に転居するまでの
期間を指します。
原則は上記ですが、例えば持ち家の所有者である本人が、仕事の都合などで転居しても、
単身赴任という形などで、家族は持ち家に住んでいる場合は、本人が実際に住んで居なく
とも、税務署等に相談することで、居住期間としてカウントしてくれるようです。
参考として、持ち家の建築年数が必要な時は、登記簿謄本に記載されている建築年月日
からその持ち家を取得した期間を指します。
建築年数
原 則 |
例 外 |
|
---|---|---|
持ち家の取得日 又は譲渡した日 |
鍵の引き渡し日 |
・契約効力が発生した日 |
居住開始日 |
実際に物件に引っ越してきた日 |
・住民票を異動した日 |
持ち家を売る 税金の注意点
ここで注意点です。税金に関してはインターネットや本、雑誌の情報などで確認することが
できますが、税制は期限があったり、管轄の税務署によって回答がことなるケースがあるので、
必ず税務署に確認しましょう。
自分の知り得る情報が最新情報、正しい情報とは限りません。勝手な判断はキケンです。
確定申告には申告期限があるので慌てない為にも、早めの相談、準備がおすすめです。
最新の情報や、一般的なQ&Aはこちらで確認できます。一度チェックしてから税務署に
相談するとよいでしょう。
持ち家を高く売る 最初のステップ
持ち家を高く売る 5つのポイントとは
◆◆持ち家を高く売るためのガイダンス トップページへ戻る◆◆