持ち家を売る方法【競売と任意売却の違いとは?】

持ち家を売る方法【競売と任意売却の違いとは?】

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競売と任意売却

 

幸せの象徴である持ち家。持ち家をついに手に入れた時にはまさか、その幸せの巣を売る
ことになるとは思いもしなかった事でしょう。

 

残念ながら近年ではリストラ、倒産、病気等の事情で「競売」や「任意売却」で持ち家が
売られるケースが増えてきています。

 

「競売」や「任意売却」という言葉をネットやニュース、不動産チラシでもたまに目にすることが
ありますが今一その違いが分かりません。今回は「競売」と「任意売却」の違いと任意売却
のメリット、デメリットについてく解説します。

 

競売とは?

 

「競売】とは倒産、勤務先からの賃下げ、リストラ、病気等さまざまな理由で持ち家の
住宅ローンの支払いが困難になり、銀行への返済が滞った場合、債権者である銀行等が
裁判所に申し立てをし、持ち家である不動産や財産を差し押さえる所から始まります。

 

そして、その持ち家や財産を裁判所の権限で強制的に売却され、その売却代金から住宅
ローンの返済に充てるものです。この時、不動産を「競売」というオークション形式の公開
市場で一番高値を付けた方に売却されるのです。

 

任意売却とは?

 

競売に対して「任意売却」とは同じように何らかの事情で住宅ローンの返済が滞った、
困難になった際に債権者である銀行等の金融機関との間に不動産仲介業者等が入り、
「競売」ではなく、一般の仲介市場で不動産の所有者の「意思」のもと持ち家を売却することです。
「競売」とは似て非なるものです。

 

任意売却の特徴

 

通常持ち家を中古市場で売却する際には、住宅ローンが完済済みであれば問題ありま
せん。しかし住宅ローンの残債がまた残っていて、持ち家の売却価格が住宅ローンの残債を
下回ってしまうと現金で補填し、残債を抹消しない限り売却ができません。

 

しかし、任意売却の場合債権者である銀行の合意が得られれば、持ち家の売却価格が
住宅ローンの残債を下回ってしまい、残債が残るケースでも持ち家を売却することが可能
です。
もちろん残債が消える訳ではなく、銀行との交渉で残債を減らしたり、月々の返済を少なく
交渉をすることができます。

 

売却のための費用も基本的には持ち家の売却代金から支払うことができるので、手元に
現金がなくても持ち家を売る事ができます。その他任意売却にはメリットもあります。

 

任意売却のメリット

 

@市場価格で売却の可能性も
一般の中古売買市場で持ち家の売却できる為、競売に比べて市場価格に近い金額で
持ち家を売却できます。

 

A近隣に知られない
競売は裁判所により広く世間に公開されてしまいますが、任意売却であれば買主には
説明するものの、近隣には任意売却による売却かは分かりにくくなっています。

 

B売却費用がかからない
任意売却では売却にかかる費用がいらない点です。厳密には手出しで売却の費用が
かかりませんが、売却代金から売却にかかった費用を精算することになります。

 

その他、引っ越しにかかる費用等も競売とは違い、債権者である銀行と、不動産仲介
業者経由で交渉し、引っ越し代も自己負担なしになる場合もあります。

 

 

競売と比べて、メリットが多く感じ取れる任意売却ですが、もちろんデメリットもあります。

 

@ローンが借りられない!
住宅ローンを延滞することには変わりはないので、個人信用情報機関には、登録されて
しまいます。つまり今後5〜7年間は住宅ローンのような大きな融資を受けることが出来
なくなります。
クレジットカードも基本的には新規の発行はできませんが、現在使っているクレジットカード
は延滞がなければ使える可能性が高いです。

 

Aいつでもできる訳ではない!
任意売却は住宅ローンが一定期間滞り、債権者が裁判所に競売の申し立て等の
具体的な手続きに入った後から、「競売」が行われる前日までしかできません。

 

「任意売却」とはそもそも「競売」にかかってしまった債務者のための救済策であり、
少しぐらい住宅ローンの支払いが厳しいからといって、任意売却をお願いするような、
気軽な手続きではないということです。

 

B売却価格が安くなる
強制売却である「競売」に比べれば、多少の高値は期待できるかもしれませんが、
上記のように「任意売却」では短期間で持ち家を売りらなければならない為、相場の
2〜3割程度は安く取引されることがほとんどです。

 

まとめ

このように持ち家を売る売り方としても、通常の中古市場で売却する方法の他に「競売】、
「任意売却」など様々です。ただ、こちらの2つに関しては通常お世話にはならない売却方法
なので、不動産知識の一つとして紹介しました。

 

万が一任意売却をお考えの際は、持ち家の売却について1社だけではなく、便利な
不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。
査定時の備考欄に「任意売却希望」等の要望を伝えて、任意売却の経験がある不動産業者
をピックアップし、各会社の提案を聞き不動産業者を選びましょう。

 

任意売却はだれでもでき訳ではなく、経験、実績が必要となります。慎重に吟味しましょう。

 

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