住宅ローンが残っている持ち家でも売れる？
住宅ローンが残っている持ち家でも売れる？
一部の方を除いて、今、持ち家を持っている方の７割程度の方は住宅ローンを組んで持ち家を
購入していることでしょう。.
その為、急に持ち家を売ることになった際に「住宅ローンがまだ残っているのに、この持ち家は
売れるのだろうか？」と疑問が湧いてきます。
まず結論から言えば「住宅ローンの残債がある持ち家でも売れます。」
むしろ住宅ローンを一度組んで持ち家を購入した方が、住宅ローンを完済して、住宅ローンが
ない状態で売却するケースの方が間違いなく少数派と言えるでしょう。
住宅ローンの残債が残っている状態は、何ら特別ではありませんのでご安心ください。
売れるけど・・・住み替えはできない？
ただし、ここで大きな注意点があります。
住宅ローンの残債があっても「売れる」と「住み替えできる」は違います。一見同じように見え
ますが、大きく違います。
まず持ち家は不動産として住宅ローンの残債が残っていも、その他の権利、抵当権等が付いて
いても売主、買主の合意のもと売買代金を払えば売れます。
しかし、一般的に住宅ローンを組んでいる方が、持ち家を売却し「住み替え」をしようとしても
できないケースがあるのです。
それは持ち家の現在の価値と住宅ローンの残債に関係しています。
例
持ち家の当初の購入金額 4,500万円
持ち家の売却査定金額 3,000万円
住宅ローンの残債 3,800万円
※住宅ローンの残債 > 持ち家の売却査定金額
このような状態がこのままでは住み替えができないケースです。
通常、持ち家を売却した資金で住宅ローンの残債を返済し、銀行によって持ち家に設定されている
「抵当権」という権利を抹消し、権利関係をキレイな状態にします。その状態にしてから買主さんに持ち家を引き渡すのが一般的です。
つまり上記のケースではここでは仲介手数料などの経費を考えず計算すると、持ち家を査定金額で
売ることができたとしても、残債が0にはならずに残ってしまいます。
3,000万円（売却査定金額）－3,800万円（残債）＝▲800万円（必要な現金）
このままでは銀行の抵当権を抹消するために800万円足りないので、売主のあなたが現金でこの
800万円を補填しなければ、抵当権を抹消できず、結果として持ち家を次の買主に引き渡し
出来なくなってしまうのです。
追い金発生！？
通常持ち家の住み替えは、通常持ち家の売却代金だけで残債を抹消できることが理想とされて
います。しかし上記のケースでは売却代金だけでは足りないので、いわゆる「追い金」が必要
になります。
もちろん追い金を払うことが出来れば追い金を含めた売却代金で住宅ローンを返済して、問題
なく持ち家を売り、住み替えることができます。
ただし追い金がすぐには用意できない場合は、残念ながらこのタイミングでは住み替えができない
という事態になります。※
※一部銀行では「住み替え応援ローン」という特殊な商品もあり、持ち家を先売りしている場合で
次の住み替え先が決まっており、その住み替え先で借りる住宅ローンにこの「追い金」を組み込む
方法もありますが、様々な条件があるのでここでは省略しています。
ここでポイントとなってくるのが、持ち家の売却査定金額です。上記のケースでは800万円と
大きな差がありましたが、100万円程度であれば不動産業者によっては査定価格の幅があるので、
その中に収まる可能性が高いです。
つまり持ち家を少しでも高く売ることが住み替えでは最重要課題です。そのためにも持ち家の
売却査定は必ず複数の不動産業者に問い合わせをして、査定金額、そして会社の対応、
営業担当を比較検討しましょう。
持ち家の売却代金だけで残債を抹消できればベストですが、さらに残債を上回る金額で持ち家が
売れれば次の持ち家の購入資金にも充てることができます。
複数の不動産業者といっても「質」も大切です。こちらのサイトでは登録業者の審査もあり、
大手不動産業者からその地域に強い不動産業者など、信頼のおける不動産業者を探すこと
がきます。
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